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Affari e prezzi fermi nelle grandi
città. Chi cerca casa va in periferia o fuori. Gli esperti: comprate
appartamenti solo per abitarci. Altrimenti...
di Luca Piana
Scene dalla bolla immobiliare. A Milano, nella cerchia dei Navigli che
racchiude il centro città, un’area dove vivono circa 100 mila persone,
sono in vendita non più di 50 appartamenti vuoti. A Roma, nella zona del
centro storico, i numeri non sono molto diversi e negli ultimi 12 mesi
hanno cambiato proprietà non più di 150 alloggi. "Se si guarda la casa che
tutti sognano, l’attico con terrazzo sui tetti della capitale, le
compravendite dell’ultimo anno si contano sulle dita di una mano", dice
Mario Breglia, presidente della società di ricerca specializzata Scenari
Immobiliari. Ecco il motivo dei prezzi pazzi: poca offerta di qualità,
domanda di case sempre elevata. Chi ha un appartamento, generalmente non
lo vende, a meno che non sia mancata la nonna o tutta la famiglia sia in
procinto di trasferirsi all’estero. E con il modesto costo dei mutui,
legato ai bassi tassi d’interesse che dopo gli orribili anni Novanta ci ha
regalato l’euro, la voglia di mattone non viene mai meno, anzi.
Chiunque cerchi casa, i risultati di questo circolo vizioso li conosce
bene. Su base nazionale gli aumenti dei prezzi nel 2003 hanno raggiunto in
media il 7,2 per cento, nel 2004 il 6,5 per cento e Scenari Immobiliari
dice che nei primi sei mesi del 2005, nonostante la frenata delle grandi
città, i prezzi sono saliti comunque del 4,3 per cento. A Roma i prezzi
degli immobili di pregio viaggiano ormai sui 12-15 mila euro al metro
quadrato, secondo un recentissimo rapporto della Gabetti. A Milano si
aggirano fra gli 8 e i 10 mila euro al metro, a Genova si sfiorano i 4
mila, a Napoli la forbice si allarga ma, comunque, per gli appartamenti di
lusso, si toccano lo stesso i 10 mila euro al metro. Consigli degli
esperti: "Se oggi pensate di comprare casa per fare un investimento,
lasciate stare. Se invece nell’appartamento dovete andare ad abitarci,
visto che le belle case sono rarissime, se quella che trovate va bene per
voi, ovviamente compratela", sostiene Breglia. Sulla stessa linea si
schiera anche Michele Cibrario, amministratore delegato della Bnl Fondi
Immobiliari, in Italia considerato il padre di questi strumenti: "In
questo momento è opportuno comprare solo la casa in cui uno vuole abitare,
che va bene per sé e per la famiglia, perché si tratta di un investimento
al quale si annette una valenza diversa dal puro rendimento". E la casa
per le vacanze? Meglio soprassedere: "Spesso si riesce ad affittarle solo
in agosto o durante le feste di Natale", dice Breglia. Che spiega: "Fra
spese di manutenzione e Imposta comunale sugli immobili, che nelle
località di villeggiatura è particolarmente elevata, il rendimento netto è
vicino allo zero, se non inferiore. A meno di condizioni eccezionali,
meglio acquistarle solo se si sfruttano personalmente".
Ovviamente non tutte le situazioni si equivalgono. Se nel centro delle
grandi metropoli i prezzi sono ormai stabili, complessivamente il valore
delle transazioni continua a crescere. Il fatturato del mercato
immobiliare nazionale, che nel 2003 era pari a 103 miliardi di euro, nel
2004 ha sfiorato i 110 miliardi e stando alle previsioni di Scenari
Immobiliari nel 2005 dovrebbe superare i 114 miliardi, con un incremento
nell’anno del 4 per cento. "Il mercato cambia, si modifica continuamente:
fino a tre anni fa la media delle transazioni immobiliari era di 250 mila
euro l’una, oggi siamo scesi a 160 mila euro", dice Breglia.
Se prima il grosso delle compravendite era localizzato nei centri
cittadini, ora tutto cambia: la maggioranza dei compratori non è più
rappresentata da famiglie benestanti ma da giovani e immigrati che,
mettendo sul piatto i primi risparmi, si muovono verso le periferie,
quando non vanno fuori città, come è accaduto sul litorale laziale dove le
seconde case di un tempo stanno diventando le prime di oggi. Si modificano
i tagli degli appartamenti ma anche le caratteristiche che, nella riffa
del mercato, i venditori possono giocarsi: "Il garage e il posto auto non
sono più accessori ma sono divenuti un prerequisito per l’acquisto della
casa", dice Dario De Simone, direttore dell’Ufficio studi della Gabetti.
In dieci anni i box localizzati nelle zone centrali delle città hanno
visto i loro prezzi salire del 76 per cento contro il 60 per cento delle
abitazioni; nelle periferie l’impennata è stata del 67 per cento contro il
54 per cento. Domanda alimentata soprattutto da un parco di autovetture in
costante crescita: nell’ultimo decennio le macchine in circolazione sono
passate da 36,1 a 44,1 milioni, sostengono ancora gli esperti della
Gabetti. L’altra faccia della medaglia della corsa dei prezzi, rispetto a
quella dei neoassunti che si indebitano per i prossimi trent’anni per
accaparrarsi un due locali più servizi, è quella di chi l’investimento
l’ha già fatto e ora rischia di non trarne profitto. "In Italia, come
tutti ormai hanno capito, chi cerca casa per abitarci la vuole in prima
battuta comprare, non affittare", dice Breglia.
Il risultato è che, dopo la corsa all’acquisto degli ultimi anni, gli
affitti ora rendono meno del costo - pur basso - dei mutui necessari per
comprare. Così nelle grande città i cartelli con la scritta “affittasi” si
vedono un po’ ovunque: "Nell’ultimo anno a Milano e Roma gli affitti sono
diminuiti in media del 5 per cento, con punte del 10 nelle zone centrali",
calcola Breglia. Nel caso degli immobili, dove contano soprattutto le
caratteristiche di ogni singolo appartamento e di ogni specifica famiglia
di acquirenti, generalizzare è tuttavia impossibile. Se l’economista Paolo
Sylos Labini parla da tempo di bolla immobiliare, altri esperti sono più
cauti: "Forse è più corretto, in questo settore, parlare di bollicine:
bisogna vedere se l’appartamento è in centro o fuori, se è al primo piano
o all’ultimo, se la strada ci piace oppure no, se ci andiamo ad abitare o
se lo vogliamo affittare", dice Breglia. Se poi si parla di investimenti,
è ancora più necessario fare bene i conti: "Guardate le caratteristiche
specifiche di ogni fondo immobiliare, ognuno è diverso dagli altri per
rendimento promesso e per vita residua", aggiunge Cibrario: "In diversi
fondi, il rendimento è raggiungibile anche con il mercato immobiliare
stabile o in calo, perché sono investiti in immobili affittati e spesso
già opzionati per la vendita durante la vita residua". |